Căn cứ pháp lý:
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật Đất đai 2013
Việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển giao nhà đất theo quy định của pháp luật là các loại hình giao dịch dân sự. Theo Bộ luật dân sự 2015 giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hình thức của giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Tại Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005, đối với các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp…nhà đất cần phải được công chứng, chứng thực. Nếu các bên chỉ ký hợp đồng với nhau mà không có công chứng thì Tòa án sẽ gia hạn một thời hạn nhất định để các bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công chứng. Nếu quá thời hạn đó mà các bên không thực hiện việc công chứng, chứng thực thì Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.
Tìm hiểu thêm: Án phí tranh chấp đất đai
Đến Bộ luật dân sự 2015 thì quy định đó đã được sửa đổi cho phù hợp hơn với lợi ích các bên .Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì vẫn phải tuân theo quy định đó. Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thể hiện như sau:
“- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực;
– Hợp đồng cho thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”
Tuy nhiên theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì:
“- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
– Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Trong trường hợp việc mua bán nhà đất có xảy ra tranh chấp, vui lòng luật hệ luật sư tranh chấp đất đai TGS.
Như vậy, việc mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản, có chứng thực của UBND xã/phường hoặc đơn vị có thẩm quyền. Trường hợp nếu việc mua bán được viết tay bằng vản bản nhưng không có công chứng, chứng thực mà một bên đã hoàn thành nghĩa vụ hoặc hoàn thành xong 2/3 nghĩa vụ thì giao dịch mua bán đó vẫn được Tòa án công nhận có hiệu lực.
